公募reits怎么買？

　　九大公募reits怎么買?今天再不揭曉答案。我出門都得穿防爆服了。

　　先來講短期操，你們最喜歡的，我的觀點是滿格打新沒有問題。

　　首先九個公募reits是從全國各地申報項目里面優中選優挑選出來的。從各方面看，至少不會存在什么瑕疵，不會出現踩雷的情況。

　　其次，根據某邦證券的測算，即使保守的預期條件下測算所有項目的內涵價值都超過了發行的規模。也就是說發行價格并沒有高估，甚至還有一定的安全邊際。

　　第三，這批公募reits絕大多數的份額都被戰略投資者預定，散戶能夠申請到的非常稀缺。在市場上能夠交易的數量肯定是非常少，你說都沒有人持倉，就壓根就沒法砸盤，對不對?所以我就拍個腦門說打新申購reits的份額，跟打新股IPO 非常相似，問題不大，指不定上市的前面幾天，還有好事者炒作到更高位置，剩下新發reits你打新就行。但是千萬別跟風追高買賣去當韭菜。

　　那么長期持有的話，公募reits怎么買更好一些呢?總共有九個項目，我們就分類來比較，這樣可以更直觀一些。

　　我們先來看園區內都處于發達經濟帶，運營都相對成熟。

　　先來看第一個指標，原股東認購率+戰略配售，專業度和信息不對稱。項目越好，這個比例肯定越高。蛇口產業園是65%，蘇州產業園區60%。張江光大園只有55%。

　　其次看出租率，蛇口產業大概是89%。蘇州產業園呢是80%，而張江光大園出租率高達99.5%。你喜歡哪個?當然是出租率低的，因為出租率還有上升空間，收入會增加。如果都已經滿了，那說明收入也已經封頂了，對不對?

　　再來看運營指標利潤率=凈利潤/總收入，蛇口產業園是46%，非常高。蘇州產業園研報中的數據有問題，我就去翻了招募說明書重新核算。2020年的利潤率是19%，而2018和2019年是30%。畢竟新冠疫情也可以理解。而張江光大園是最令人擔心的，只有4.3%。業務稍微有個風吹草動，利潤買就沒了，分紅就會有危險。所以蛇口產業園和蘇州產業園的reits明顯要給張江光大園更為優質。

　　倉儲類的reits有兩個，一個是國資鹽田港，一個是外企普洛斯。戰略股東占比，鹽田港是65%五，普洛斯是72%。市場化運作項目，看來是更受歡迎。

　　兩者的出租率基本上都是100%飽和了。利潤率方面，鹽田港是33.4%，普羅斯是36.9%，這兩個項目都是相當不錯。

　　我們再來看特許經營權的項目屬性也有兩類。先看高速公路，這個容易理解，高速的地理位置很重要，人口和經濟發展決定了高速公路未來的流量的潛力。杭州和廣州大致相近戰略股東占比一個是74.3%，一個是79%，都是香餑餑。

　　在年限方面，滬杭甬高速是20年。廣河高速是99年，所以reits本金的衰減速度，滬杭甬遠遠快于廣河高速。

　　來看當前的車流量，滬杭甬每天是21468輛，每分鐘差不多14.9輛。廣河高速是48386，每分鐘是33.6輛，或者更容易接近瓶頸而失去收入的潛力。

　　再來看財務指標，資產負債率，滬杭甬的負債率是22%，相對可控，但是短期借款占比總負債的97%，6.2個億，每年的還款有巨大壓力。廣河高速負債率高達67%，目前收入中有31%都用來支付利息。利潤方面，2019年的數據更有代表性，分別是16%和21%。

　　看著還不錯吧。實際上在過去三年，利潤率一直都在直線下降，運營效率在未來是堪憂的。

　　最后是環保類，首鋼生物和首創水物，這兩種絕對是剛需，根本不用看業務形態，甚至對價格都不敏感。如果要調升業務單元的價格，需求也不會因此而下降，所以是鐵板的好業務。果然，戰略股東分別持有76%和60%，很搶手。年限也都比較接近，分別是21年和26年。分紅率分別是8.9%和8.7%。兩個項目差異不大，也沒有明顯缺點。所以從選擇的排序上，產權類的reits優先，因為股性、債性共同發力，預期收益呢要更為可靠一些。除了張江光大園，其他項目都很好。特許經營權在其次，環保作為好行業優先，高速略有風險。

　　那么在認購的排序上，1.蘇州產業園 2.蛇口工業園 3.普洛斯倉儲 4.鹽田港倉儲 5.首鋼生物 6.首創水務 7.滬杭甬高速 8.廣河高速 9.張江光大園，滿意了嗎?

　　公募reits怎么買呢?

　　因為是公募reits場內和場外申購都可以。但是因為未來我們終將會通過賣出份額獲取回報。我強烈建議大家優先場內申購，操作步驟跟證券軟件打新股一致。如果你想長期持有，也可以在銀行或者基金銷售平臺申購。未來需要的時候，再轉托管到你的券商，變成場內份額在作賣出。

　　總結一下九個公募reits上市，類似于新股IPO，我們去打新申購沒有問題。但是千萬不要在上市之后去追漲殺跌，未來還有很多reits上線的，不要著急!